양도소득세 계산기
양도가액·취득가액·필요경비와 취득일·양도일·거주기간을 넣으면 1세대1주택 비과세(12억 초과분 안분), 장기보유특별공제, 기본공제, 보유기간별 세율, 다주택 중과를 거쳐 주택 양도소득세와 지방소득세를 계산합니다.
2026년 기준세대와 주택
1세대는 본인·배우자와 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위입니다. 가진 조합원입주권·분양권도 주택 수에 넣습니다(중과 판정과 1주택 비과세에 영향, 법 제104조⑦). 수도권·광역시 밖 기준시가 3억 이하 주택 등은 중과 주택 수에서 빼고, 다른 한 채가 그런 주택뿐이면 파는 집은 중과하지 않습니다(영 제167조의10①10호). 일시적 2주택·상속주택·동거봉양·혼인 합가처럼 1주택으로 보는 특례는 이 계산기가 판정하지 않습니다.
보유와 거주
주민등록 전입일부터 전출일까지입니다. 잔금 전에 등기했다면 등기 접수일이 취득일·양도일입니다.
금액
취득세, 살 때·팔 때 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·샷시 교체 같은 자본적 지출의 합계. 도배·장판 같은 수선비와 대출이자는 들어가지 않으며 증빙이 필요합니다.
기준값 바꾸기 2026년 기준
기본값은 2026년 10월 현재 소득세법(시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호), 소득세법 시행령(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호), 지방세법(시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호)입니다. 비과세는 법 제89조①3호·영 제154조, 고가주택 안분은 영 제160조, 장기보유특별공제는 법 제95조② 표1·표2와 영 제159조의4, 기본공제는 법 제103조, 세율은 법 제104조①·제55조①, 중과는 법 제104조⑦, 지방소득세는 지방세법 제103조의3. 다주택 중과 한시 배제(영 제167조의3①12의2·제167조의10①12의2)는 2026. 5. 9. 양도분까지로 끝났고 연장되지 않았습니다. 정부가 2026. 8. 3. 발표한 세제개편안(2027·2028년 중과세율 한시 인하, 2028년부터 장기보유특별공제 개편, 30억 이하 1주택 기본공제 2,500만원 등)은 국회를 통과하지 않아 반영하지 않았습니다. 법이 바뀌면 여기서 숫자를 고치세요.
| 양도가액 | 0 |
|---|---|
| (−) 취득가액 | 0 |
| (−) 필요경비 | 0 |
| = 양도차익 | 0 |
| 과세 양도차익 | 0 |
| (−) 장기보유특별공제 | 0 |
| = 양도소득금액 | 0 |
| (−) 기본공제 | 0 |
| = 과세표준 | 0 |
| 산출세액 (양도소득세) | 0 |
| (+) 지방소득세 | 0 |
| 낼 세금 | 0 |
참고용 추정치입니다. 소득세법(2026년 기준)에 따라 거주자가 실거래가를 아는 국내 주택 한 채를 매매로 양도하는 경우를 계산합니다. 세무 조언이 아닙니다. 실제 세액은 국세청 홈택스 신고 화면이나 관할 세무서·세무사에게 확인하세요.
- 1세대1주택 비과세(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)와 12억 초과분 안분
- 장기보유특별공제 표1·표2(최대 80%), 기본공제 250만원
- 보유 1년 미만 70%·2년 미만 60%·기본세율 6~45%, 조정대상지역 다주택 중과(+20·30%p)
- 지방소득세(소득세의 10%)
- 일시적 2주택·상속·동거봉양·혼인 등 1주택 특례, 보유·거주 요건 예외
- 상속·증여로 취득한 주택(취득가액·보유기간 특례, 이월과세)
- 미등기 양도(70%), 조합원입주권·분양권, 비사업용 토지, 감면, 환산취득가액, 같은 해 여러 건 양도 합산, 가산세
- 그 밖의 중과 배제 요건 판정, 지방소득세 조례 가감, 전자신고세액공제